2010年4月17日的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”发布后，与前一段时间卖家屡屡“跳票”不同，现在主要是买家悔约的多，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”或“情势变更”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。房产新政下，违约承担什么样的法律责任? 通过案例具体分析。

      梁先生最近在某房地产公司购买一套总价260多万元的商品房，合同约定，首付3成，其余按揭贷款支付。梁先生如约支付了首付款，并提供了办理按揭的手续。按房产新政，梁先生之前已有一套住房，办理按揭要再支付两成房款，如不能按期缴纳，他必须支付开发商相关违约金。梁先生若确无购买能力提出解约，能否要回首付款并不承担违约责任？

      徐先生与某楼盘开发商签订了认购书并交了定金，但现在因不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明而无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金同样遭到拒绝。

      上述案例中的买受人都是与开发商之间发生交易关系，俗称一手房买卖，即指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的形式。

      案例一中的梁先生与开发商已签订买卖合同，并约定按揭贷款方式支付首付外房款。新政一出，被认定为二套房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。合同约定，首付3成，其余按揭贷款支付，那么现在银行的贷款政策有变化，若梁先生能证明确实没有别的支付渠道，可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息返还梁先生。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

即使房屋买卖的格式合同中约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在多少日内前补足。” 因房产新政导致的贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，根据公平原则，法院一般会同意房屋买受人主张解除房屋买卖合同的诉求。

      案例二中的徐先生与开发商签订的不是商品房买卖合同而是一份认购书。签订认购书时，徐先生交纳一定数量的定金作为双方签订正式合同的担保。若认购书有细化：比如首付款为多少，其余房款通过按揭支付。因房产新政的影响，徐先生与开发商就首付款数额和贷款数额无法达成一致，无法签约，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第4条规定，开发商应将收受的定金如数返还给徐先生。

      对于一手房买卖，买受人与开发商无论签订的是房屋买卖合同，还是认购书、订购书等性质的协议，若在房款支付方式中明确约定：首付多少，其余通过银行贷款支付的，因房产新政导致的银行贷款不足或不成，且买受人又没有别的支付渠道的，根据司法解释买受人提出解除合同的，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

      河南籍的王先生到上海工作不满一年，为儿子上学方便，4月初在上海某小学附近买了一套二手房，总价122万元。合同约定，首付3成，其余按揭。王先生觉得可以承受，当即支付首付款。新政一出，办理贷款需提供在沪1年以上纳税证明或社保证明，否则要全额付款。王先生无法支付，若解约，需承担违约责任吗？

      张女士在某高档小区看了一套100平米的二手房，总价352万。怕行情看涨，第二天就下了单，交了30万定金。新政出来后，由于是二套购房，要多拿出70万的首付。张女士一时凑不齐这么多钱，如果违约，定金能不能要回来？

      上述案例三、四均是二手房买卖中的纠纷。由于最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释只适用于一手房买卖，二手房是否能够参照，法律没有明确规定。现在买家以首付比例提高超预算或异地购房无法获得贷款等原因提出解约是否担责也成了多方关注的焦点，不同的法官也有不同的见解。关键是本次房产新政是否属于“不可抗力”或“情势变更”？

多数观点认为房产新政应属于合同法中的“情势变更”原则。房价过高是众所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前房产政策也有过不断调整，在此之前已经有很多信号，因此房贷政策的变化不应归属于不可抗力，而更接近于合同法中的“情势变更”原则。我国合同法司法解释（二）第26条也明确了该原则的具体适用，即合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，允许变更合同内容或解除合同的原则。

      上述案例三的王先生与案例四的张女士贷款不足或不成，并非自身的信用等级低或不能提供收入证明等个人原因所致，正是遇到了自己不可预见的情况，即“国十条”二套房贷提高首付款、异地贷款提供证明所致。若在买卖合同中无其他特别约定，经举证证明客观上买卖合同已无法履行，应适用情势变更原则允许当事人变更或解除合同而并不承担违约责任。不过，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁决以及如何证明自己购房前后出现了不能预见、不能避免的“情势变更”，并且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同等。

      对于二手房买卖，买受人提出解约是否承担违约责任没有明确的法律规定可以适用。具体到个案，若合同明确约定了贷款支付方式，因房产新政导致的贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，买受人又无其他支付渠道，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，买受人可以提出解除合同并不承担违约责任。

l    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

l    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人

l    《中华人民共和国合同法》第117条第二款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

l    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。